État des lieux Airbnb : faut-il en faire un, et comment ?

Ce qu'Airbnb demande, et ce qu'il ne demande pas

Airbnb ne vous impose aucun état des lieux : vous pouvez accueillir des voyageurs pendant des années sans en avoir fait un seul. La plateforme intervient seulement après coup, si vous déclarez un dommage. Et là, tout change : pour examiner une demande au titre de sa garantie hôte (AirCover), Airbnb attend des preuves, c'est-à-dire des photos ou des vidéos du dommage, un chiffrage, et des éléments qui montrent l'état du logement avant le séjour.

Au moment où nous écrivons, la demande doit être déposée dans les 14 jours qui suivent le départ du voyageur, ou avant l'arrivée du voyageur suivant si elle est plus proche. Vérifiez les conditions en vigueur, elles évoluent. Ce qui ne change pas : sans photo d'avant, il est très difficile de démontrer que la tache sur le canapé date bien de ce séjour-là, et non du précédent.

Ce que dit le droit pour un meublé de tourisme

Une location saisonnière relève du Code civil (le louage de choses, articles 1708 et suivants), pas de la loi du 6 juillet 1989 qui encadre les baux d'habitation. Conséquence : aucun formulaire obligatoire, aucune forme imposée, aucune signature en présence des deux parties exigée. Vous êtes libre de la méthode.

L'article 1731 du Code civil prévoit que, sans état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état et doit les rendre tels. Cette présomption semble favorable au propriétaire, mais elle ne règle rien dans la pratique : pour réclamer une somme, c'est à vous de montrer que le dommage est apparu pendant le séjour. L'état des lieux d'entrée, avec ses photos datées, est précisément cette preuve.

Un état des lieux a d'autant plus de poids qu'il est horodaté, qu'il a été transmis au voyageur, et que celui-ci a eu la possibilité de le contester. Une validation électronique, avec la date, l'heure et l'adresse de connexion, vaut largement une signature griffonnée sur un papier.

Quand le faire

À l'entrée, deux moments sont possibles. Soit juste avant l'arrivée, par vous ou votre conciergerie, une fois le ménage terminé : le logement est alors exactement dans l'état où le voyageur le trouvera. Soit par le voyageur lui-même, dans les heures qui suivent son arrivée, avant de s'installer. Dans les deux cas, l'important est que la date soit proche de la remise des clés.

À la sortie, faites-le le jour du départ, avant le ménage et avant le voyageur suivant. Si deux séjours s'enchaînent le même jour, prévoyez le créneau : un constat fait après le passage de l'équipe de ménage ne prouve plus grand-chose. Plus l'écart entre le départ et le constat est long, plus la preuve s'affaiblit.

Qui peut le réaliser

Vous-même, bien sûr. Une conciergerie ou une personne de confiance, qui fait aussi l'accueil et le ménage. Ou le voyageur lui-même, ce qui est devenu courant avec les arrivées autonomes par boîte à clés : il reçoit un lien, suit les pièces une à une et photographie ce qu'on lui demande.

Un état des lieux fait par le voyageur a de la valeur à trois conditions : un guidage précis (quoi photographier, dans quel ordre), un horodatage fiable, et la possibilité pour lui de signaler un défaut existant. Expliquez-lui l'enjeu en une phrase : ce qu'il ne signale pas à l'arrivée sera considéré comme en bon état. La plupart des voyageurs jouent le jeu volontiers, parce que ça les protège aussi.

Quoi photographier

Mieux vaut trente photos utiles que deux cents photos floues. Pour chaque pièce :

• une vue d'ensemble depuis la porte, puis depuis l'angle opposé ;
• les surfaces exposées : plan de travail, table, canapé, matelas (housse retirée), murs à hauteur de main ;
• l'électroménager ouvert : intérieur du four, du réfrigérateur, du micro-ondes, filtre de la hotte ;
• les sanitaires : joints, cuvette, bac de douche, robinetterie ;
• les sols aux endroits de passage et sous les tapis ;
• ce qui a de la valeur ou se casse : télévision et télécommande, luminaires, verres et vaisselle comptés par lot ;
• les équipements extérieurs : terrasse, mobilier, barbecue, vélos ;
• le compteur, si vous facturez des consommations.

Un défaut existant se photographie de près

Une rayure ancienne sur le parquet, un éclat sur un carreau, une tache sur un accoudoir : photographiez-les en gros plan à l'entrée, et notez-les. C'est contre-intuitif, mais c'est ce qui vous protège : le voyageur voit que vous êtes honnête, et à la sortie, personne ne discute de ce qui existait déjà.

Entrée et sortie : comparer, pas recommencer

La sortie reprend les mêmes éléments, dans le même ordre que l'entrée. Pour chacun : conforme, ou non conforme avec une photo et un commentaire. C'est la comparaison côte à côte, photo d'entrée contre photo de sortie, qui fait la différence devant Airbnb, un assureur ou un juge. Une liste de sortie rédigée de zéro, sans référence, se conteste beaucoup plus facilement.

Caution et AirCover : comment ça s'articule

Sur Airbnb, vous ne fixez pas de caution vous-même, en dehors de certains logiciels connectés à la plateforme. Un dommage se règle par une demande de remboursement adressée au voyageur, puis par AirCover si elle n'aboutit pas. Pour vos réservations directes et sur les plateformes qui le permettent, vous pouvez demander une caution, par exemple par empreinte de carte, sans rien débiter.

Dans tous les cas, la pièce maîtresse est la même : un état des lieux d'entrée et de sortie, avec des photos datées. Le reste n'est que le canal par lequel vous êtes indemnisé.

Avec Edlys

Vos réservations Airbnb arrivent dans Edlys par le calendrier de l'annonce. Vous envoyez un lien au voyageur : il fait l'entrée et la sortie depuis son téléphone, guidé pièce par pièce, et chaque photo est horodatée puis comparée à la photo de référence de votre inventaire. Vous recevez le rapport, vous validez la sortie, et le code d'accès n'est délivré que le jour de l'arrivée. Si vous préférez, c'est vous ou votre conciergerie qui réalisez l'état des lieux, avec le même guidage.

Questions fréquentes